Nueva regla Último esfuerzo para salvar los aparejos

31/07/2018 por Kirk Ross

Primera de dos partes

Si observa que baja la marea cerca del extremo sur de Kure Beach, donde termina el pueblo y comienza el revestimiento de roca hecho por el hombre en el sitio histórico estatal de Fort Fisher, verá emerger un conjunto irregular de roca de coquina desgastada.

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Durante la marea baja, el afloramiento de roca sedimentaria se extiende a lo largo de la costa en grupos desiguales en varios grados de exposición, partes secas y secas, otras partes verdes con algas. Casi todos los días, los bañistas se sienten atraídos por ellos, en busca de lo que se esconde en los cuencos y grietas desgastados.

Aunque no es inusual ver grandes rocas aquí y allá a lo largo de la costa de Carolina del Norte, esta estructura rocosa se produce naturalmente y, por eso, es increíblemente rara.

El afloramiento de roca coquina intermareal de Kure Beach es la única exposición de roca marina natural en el sistema de playas de Carolina del Norte y uno de los pocos lugares de este tipo a lo largo de la costa sureste. Compuesto por fragmentos de conchas, sedimentos y fósiles cementados con calcita, se formó en la época del Pleistoceno tardío, o edad de hielo, según el acuerdo de 1982 que lo designa como Área de Patrimonio Natural.

"Los baches, grietas y abrasiones de la coquina expuestas durante la marea baja ofrecen un hábitat privilegiado para varias especies de algas marinas, animales sésiles y otras formas de vida marina", afirma el documento. El valor del afloramiento, dice, es tanto un recurso educativo como un hábitat importante para peces e invertebrados. Pero hace décadas, sirvió para otro propósito.

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Los comisionados del condado en la década de 1920 dieron permiso a un contratista para retirar de "una extensión considerable de la playa" una franja de roca coquina de 50 a 100 pies de ancho, o alrededor de 6,000 yardas cúbicas, para usar en la construcción de una sección local de la playa de los EE. UU. 421, según una historia del distrito de Wilmington del Cuerpo de Ingenieros del Ejército.

“La excavación de la coquina coincidió con la reversión del ciclo de erosión que ocurrió alrededor de 1926”, según el documento. "La junta no ofreció una conclusión definitiva sobre el papel que desempeñó la remoción de la coquina en la erosión del fuerte, y solo dijo que 'es concebible que esto, al reducir la cantidad de material resistente en un punto crítico, haya acelerado la erosión'".

Este año, además de su exposición dos veces al día impulsada por las mareas en la costa, el afloramiento marino intermareal que queda en Fort Fisher también emergió mucho más al oeste en Raleigh durante el cierre de la breve sesión de la Asamblea General de este año. Se incluyó como una descripción en una disposición destinada a relajar las reglas del saco de arena que estaba escrita de manera tan estricta que solo podía estar en un lugar.

La disposición fue parte de un proyecto de ley regulatorio de varias secciones aprobado a fines de junio en medio de una ráfaga de legislación en la última semana de la sesión. Modifica los estatutos estatales sobre estructuras temporales para el control de la erosión, otorgando a la Comisión de Recursos Costeros del estado nueva autoridad para "reparar o reemplazar" un muro de sacos de arena bajo ciertas condiciones, específicamente que tenía que haber sido autorizado antes del 1 de julio de 1995, y tenía ser adyacente a un afloramiento marino intermareal designado como Área Estatal de Patrimonio Natural. Como se indicó anteriormente, solo hay una ubicación de este tipo.

Para los propietarios e inversionistas de The Riggings, un complejo de condominios de 48 unidades y cuatro edificios que bordean la costa justo en frente de las rocas de coquina, la disposición significa una posible solución a una de las batallas más prolongadas sobre los muros de sacos de arena y, con ella, , la salvación de un conjunto de estructuras amenazadas de destrucción casi desde que fueron construidas en 1985.

Candice Young, presidenta de The Riggings Homeowners Inc., dijo en una respuesta por correo electrónico a Coastal Review Online que finalmente hay esperanza de que finalmente se pueda llegar a alguna solución.

"Todo lo que los Riggings alguna vez quisieron fue poder proteger nuestras casas, cimientos y propiedades legalmente", dijo. "Esperamos que después de muchos años de intercambios polémicos, finalmente podamos exhalar".

La historia de los problemas de erosión de The Riggings comenzó poco después de que se construyera el desarrollo en 1985. Las tormentas costeras rápidamente amenazaron con socavar el nuevo desarrollo y se erigió un muro de sacos de arena en virtud de un acuerdo con la ciudad.

Cuando la jurisdicción de las estructuras temporales de control de la erosión se trasladó en la década de 1990 de los gobiernos locales a la División de Gestión Costera y la Comisión de Recursos Costeros del estado, se amplió el muro en The Riggings. Se volvió aún más crítico después de que una serie de temporadas activas de huracanes a fines de la década de 1990 erosionara aún más la playa.

Según la ley estatal, las estructuras reforzadas generalmente no están permitidas en la costa de Carolina del Norte. Las paredes de sacos de arena, que causan problemas de erosión cuando se dejan en su lugar de forma permanente, se supone que son temporales y deben retirarse después de dos o cinco años, según el tamaño de la estructura.

Al igual que muchos puntos calientes a lo largo de la costa, se permitió que los sacos de arena en The Riggings permanecieran en su lugar a través de una serie de variaciones otorgadas a través de la comisión. Las extensiones le dieron tiempo a The Riggings, pero no una solución permanente.

En 1995, la situación empeoró después de que se amplió el revestimiento existente que protege Fort Fisher, construido antes de la prohibición de estructuras reforzadas. El estado otorgó una excepción para proteger el fuerte debido a su importancia histórica. La pared de roca expandida se sumó a la interrupción del flujo de arena a la playa frente a The Riggings.

Además, a mediados de la década de 1990, los intentos de agregar el área de The Riggings a los planes federales de restauración de playas aprobados para Carolina Beach y Kure Beach sufrieron un duro golpe cuando el Cuerpo de Ingenieros del Ejército rechazó la idea citando una política que no les permitiría aprobar un plan que abarcaba el Área de Patrimonio Natural. La renutrición de la playa comienza a disminuir aproximadamente 1,500 pies al norte de las rocas de coquina y termina a unos 600 pies al norte y The Riggings.

Con pocas opciones a principios de la década de 2000, Kure Beach, bajo la dirección de la entonces alcaldesa, la difunta Betty Medlin, trabajó con el entonces representante. Mike McIntyre, DN.C., para obtener una subvención previa al desastre de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias para cubrir la mayor parte del costo de reubicación de The Riggings. Según el plan, la ciudad compraría el área frente al mar, los edificios existentes serían demolidos y se construiría un nuevo complejo en un estacionamiento que ya es propiedad de The Riggings al otro lado de la US 421.

En 2004, la ciudad recibió una subvención de FEMA de $2,7 millones para comprar la propiedad frente al mar. El resto del costo del proyecto de $3.6 millones, aproximadamente $904,000, sería cubierto por los propietarios. Pero el proyecto, que requería el consentimiento unánime de los propietarios, fue rechazado por la asociación de propietarios de viviendas de The Riggings en parte por el costo, alrededor de $ 125,000 por unidad, así como por las posibles dificultades para que algunos propietarios obtengan la aprobación de los titulares de hipotecas. También se plantearon preocupaciones sobre el acceso y el uso de la propiedad frente al mar una vez que la ciudad se hiciera cargo de ella.

El 1 de mayo de 2007, The Riggings HOA informó a los funcionarios de Kure Beach sobre el voto de la asociación y que sus miembros habían optado por rechazar la subvención federal.

Poco después de recibir el aviso oficial de la ciudad de que la subvención de FEMA había terminado, la División de Administración Costera del estado notificó a la asociación que, según los términos de la variación aprobada para dar tiempo a The Riggings para trabajar en el proyecto de reubicación, la denegación de la subvención significaba que la pared de sacos de arena tendría que derribarse. Los propietarios perdieron una apelación posterior ante la Comisión de Recursos Costeros y llevaron el caso a los tribunales.

En agosto de 2007, la división envió a The Riggings un aviso de violación sobre el muro de sacos de arena. Un segundo aviso fue enviado un mes después.

Los Riggings presentaron una apelación ante la Comisión de Recursos Costeros solicitando tiempo para trabajar en un plan alternativo de reabastecimiento de playas. A principios de 2008, la comisión revisó la apelación de The Riggings y negó una nueva variación y la HOA solicitó una revisión judicial en el Tribunal Superior de New Hanover.

En 2012, el tribunal de primera instancia dictaminó que la comisión se había equivocado en su decisión. El estado apeló el fallo y The Riggings HOA presentó una apelación cruzada.

En agosto de 2013, un panel de tres miembros del Tribunal de Apelaciones del estado estuvo de acuerdo con el tribunal de primera instancia en una decisión de 2 a 1 y concluyó que el "interés sustancial de propiedad privada de The Riggings supera los intereses públicos en competencia" considerados por la comisión.

"Con un revestimiento rocoso al sur y formaciones de coquina agotadas al norte, The Riggings realmente está atrapado entre la espada y la pared", escribió la mayoría. "En este escenario, debemos equilibrar el interés de propiedad privada de The Riggings con los intereses públicos en competencia para determinar si una variación es consistente con el "espíritu, propósito e intención" del marco de CAMA. Sin una variación, los condominios de The Riggings probablemente serán destruido por la erosión. Creemos que este interés de propiedad privada supera los intereses públicos en competencia".

El fallo envió la solicitud de una variación a la comisión, que luego otorgó una variación en diciembre de 2015 para permitir que los sacos de arena permanecieran en su lugar mientras la HOA estudiaba alternativas.

Desde entonces, se ha requerido a los funcionarios de la HOA que actualicen a la comisión anualmente sobre el estado del muro de sacos de arena, así como la búsqueda de otras soluciones. Esa búsqueda ha resultado difícil, principalmente porque la principal alternativa, la renutrición de playas, enfrenta una serie de obstáculos legales y logísticos.

En sus respuestas a las consultas de la HOA, los funcionarios del Cuerpo dijeron que agregar el área podría requerir rehacer por completo el plan de renovación de Carolina Beach-Kure Beach, lo que en última instancia requeriría la aprobación del Congreso.

Agregar solo el área que aún no está cubierta por el proyecto federal existente requeriría estudios y planes costosos para su implementación. Según las normas federales, los fondos para ese trabajo y los fondos de contrapartida para los estudios y cualquier posible proyecto de reabastecimiento tendrían que provenir del gobierno estatal o local. Hasta la fecha, ninguno de los dos ha mostrado interés en coger ficha.

Un memorando del asesor legal de la División de Gestión Costera a la comisión en febrero decía que en las conversaciones entre los funcionarios de Kure Beach y la HOA, la ex alcaldesa de Kure Beach, Emilie Swearingen, había dicho que extender el proyecto de renutrición requeriría disolver la actual Carolina Beach. Proyecto Kure Beach, que ha sido autorizado hasta 2047. Según el memorando, Swearingen había dicho que la ciudad no estaría dispuesta a asumir el riesgo de perder todo el proyecto.

Las conversaciones de seguimiento entre los funcionarios del Cuerpo y la División de Administración Costera confirmaron el hallazgo.

"Con base en este contacto, DCM está de acuerdo en que es poco probable que el extremo sur de Kure Beach, al menos a corto plazo, pueda incluirse con éxito en el proyecto federal existente", dice el memorando. "Esto se debe en gran medida a los niveles de financiación actuales para tales proyectos, la eventual necesidad de autorización del Congreso y porque las preocupaciones ambientales de las agencias de recursos federales y estatales, como las planteadas anteriormente sobre las formaciones rocosas de coquina, continúan".

El memorándum sugiere que la principal alternativa sería trabajar en un proyecto de realimentación separado que se centre en el área no cubierta, pero reconoce que la idea tiene pocas posibilidades de éxito en parte debido a las limitaciones de fondos federales y a las preocupaciones ambientales. sobre el Área de Patrimonio Natural.

También arroja agua fría sobre la idea de que eliminar la designación de Área de Patrimonio Natural despejaría el camino para la renutrición. Incluso si el estado eliminara la designación, las preocupaciones ambientales sobre cubrirlo con arena permanecerían y dificultarían la aprobación del proyecto.

“Si bien se podría intentar la eliminación de este programa, la desdesignación del sitio como Área de Patrimonio Natural no aliviaría necesariamente las preocupaciones ambientales de las agencias de recursos, incluido el Cuerpo”, según el memorando.

Los próximos pasos para The Riggings no están claros hasta al menos septiembre, cuando se espera que el CRC revise la nueva disposición y cómo afectaría cualquier decisión futura.

Hasta entonces, mientras las mareas altas continúan quitando la arena alrededor de su única defensa contra la implacabilidad del Atlántico, The Riggings permanece donde siempre ha estado: entre la espada y la pared.

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